Эскроу-счета: когда деньги дольщика действительно в безопасности?

При покупке квартиры по ДДУ деньги дольщика размещаются на специальном эскроу-счёте в уполномоченном банке. Банк блокирует эти средства и передаёт их застройщику только при наступлении предусмотренных законом условий.
По общему правилу денежные средства перечисляются застройщику не позднее 10 рабочих дней после представления в банк разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо соответствующих сведений в ЕИСЖС. Закон также предусматривает возможность направления средств на погашение обязательств застройщика по проектному финансированию либо на залоговый счёт - в зависимости от условий кредитной конструкции проекта.
До раскрытия эскроу застройщик не получает деньги дольщика в своё распоряжение как обычные оборотные средства.
Именно это является ключевым отличием современной модели финансирования строительства от схемы, при которой покупатель напрямую перечислял деньги строительной компании.

• Однако формулировку «деньги юридически принадлежат дольщику до ввода дома» нужно использовать осторожно. Правовой режим эскроу сложнее обычного банковского счёта: деньги блокируются банком до наступления предусмотренных законом условий, а порядок их возврата или перечисления определяется 214-ФЗ и договором счёта эскроу.

Деньги физического лица на эскроу-счёте для расчётов по ДДУ подлежат страхованию в системе страхования вкладов.
При наступлении страхового случая страховое возмещение составляет 100% суммы, находящейся на эскроу-счёте, но не более 10 млн рублей. Это специальное правило именно для эскроу по договорам участия в долевом строительстве.
При этом страхование действует не бессрочно. Закон определяет период страхования — от размещения денег на эскроу до наступления предусмотренных законом обстоятельств, связанных с вводом объекта, регистрацией права собственности либо окончанием срока условного депонирования.
Для премиального сегмента лимит в 10 млн рублей особенно важен.

• Например, если квартира стоит 35 млн рублей и вся сумма находится на эскроу, государственное страховое покрытие не означает автоматическую защиту всех 35 млн рублей при проблемах банка.

Здесь необходимо разделять две ситуации.

Сумма в пределах 10 млн рублей
Если наступил страховой случай в период действия страхования, дольщик имеет право на страховое возмещение в пределах установленного лимита.
Для эскроу по ДДУ действующее законодательство предусматривает выплату через АСВ в размере 100% суммы на счёте, но не более 10 млн рублей. Выплата производится в течение 20 рабочих дней со дня представления необходимых документов, но не ранее трёх рабочих дней с момента получения Агентством необходимых сведений из органа регистрации прав.
Это отличается от некоторых других видов эскроу, поэтому автоматически переносить сроки выплаты по обычным счетам эскроу на ДДУ нельзя.

Сумма превышает 10 млн рублей
Если на счёте находилось, например, 20 млн рублей, страхование не покрывает автоматически оставшиеся 10 млн.
Именно поэтому при покупке дорогостоящей недвижимости необходимо заранее оценивать банковский риск.
Отдельно важно учитывать, что при страховом случае в отношении банка деньги по эскроу для ДДУ в предусмотренных законом случаях перечисляются на новый эскроу-счёт в другом банке. Закон прямо предусматривает такой механизм выплаты страхового возмещения. Если же к моменту обращения в АСВ в ЕГРН уже внесена запись о расторжении, прекращении или одностороннем отказе от ДДУ, применяется специальное правило, позволяющее получить страховое возмещение без открытия нового эскроу в предусмотренной законом ситуации.
Поэтому утверждение, что после отзыва лицензии дольщику в любом случае придётся «заново вносить всю сумму», неправильно.

Что происходит, если обанкротился застройщик, а не банк
Механика здесь принципиально отличается.
Если застройщик не получил деньги с эскроу, они не являются его обычными денежными средствами, которыми он распоряжается для текущей деятельности.
Поэтому банкротство застройщика само по себе не превращает находящиеся на действующем эскроу средства в обычное требование дольщика к банкроту.
Однако нельзя утверждать, что любое банкротство застройщика автоматически означает немедленный возврат денег.
При проблемах строительного проекта необходимо определить, что происходит с самим ДДУ:
— продолжается ли реализация проекта;
— применяется ли механизм восстановления строительства;
— участвует ли Фонд развития территорий;
— прекращён ли ДДУ;
— погашена ли запись о государственной регистрации договора;
— возникли ли предусмотренные законом основания для возврата денежных средств.
Если ДДУ прекращён и выполнены предусмотренные законом условия, денежные средства с эскроу возвращаются участнику долевого строительства.

• Таким образом, правильная формула выглядит так: эскроу защищает деньги от прямого попадания в финансовый оборот застройщика, но судьба проекта при банкротстве всё равно имеет значение.