Due diligence перед покупкой элитной недвижимости на вторичном рынке

Дорогие квартиры и загородные объекты нередко имеют сложную историю владения. Например, недвижимость могла несколько раз переходить между родственниками, приобретаться в браке, входить в наследственную массу или быть предметом судебного спора.
Повышенного внимания требуют ситуации, когда:

• объект недавно получен по наследству или в дар;
• в цепочке переходов права есть сделки между родственниками;
• продавец действует через представителя;
• недвижимость приобреталась с использованием личных и общих средств супругов;
• продавец имеет значительные долги или признаки финансовых затруднений;
• в квартире зарегистрированы лица, чьи права могут сохраняться после продажи;
• фактическая планировка отличается от технической документации;
• объект находится в залоге или ранее участвовал в судебных разбирательствах.
• Наличие одного из этих обстоятельств не означает, что сделка небезопасна. Оно указывает на необходимость дополнительной проверки и, при необходимости, специальных условий договора.

Начинать проверку следует с установления текущего собственника и анализа истории переходов права. Выписка из ЕГРН позволяет проверить зарегистрированные права, характеристики объекта и отражённые в реестре ограничения. Однако она не заменяет изучение документов, на основании которых возникали права предыдущих владельцев.
Особое внимание стоит уделить следующим основаниям.

Приватизация
Если квартира была приватизирована, важно выяснить, кто имел право участвовать в приватизации и какие права сохранили лица, отказавшиеся от получения доли.
Отдельный риск связан с гражданами, которые отказались от приватизации, но сохранили право пользования жилым помещением. Сам факт продажи квартиры не всегда прекращает такое право. Поэтому необходимо изучить документы приватизации, сведения о зарегистрированных лицах и обстоятельства их участия в оформлении собственности.

Наследство
При приобретении квартиры, полученной продавцом по наследству, следует проверить свидетельство о праве на наследство, документы о родстве или завещание, сведения о других наследниках и обстоятельства оформления наследственных прав.
По общему правилу срок принятия наследства составляет шесть месяцев со дня его открытия. Однако закон допускает принятие наследства после истечения срока при наличии предусмотренных условий. В частности, суд может восстановить срок, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства либо пропустил его по уважительным причинам и обратился в суд в установленный шестимесячный период после отпадения причин пропуска.
Поэтому недавнее наследственное оформление - повод для более глубокого анализа, но не доказательство того, что у квартиры обязательно появится новый претендент.

Дарение
При переходе квартиры по договору дарения нужно выяснить обстоятельства сделки, отношения между дарителем и одаряемым, а также наличие возможных споров.
Особенно внимательно следует изучать ситуации, в которых дарение совершалось на фоне долгов, семейного конфликта или иных обстоятельств, способных повлиять на действительность сделки.
Если дарение было частью цепочки последующих продаж, важно оценить не только сам договор, но и весь контекст переходов права.

Покупка по доверенности
Если продавец действует через представителя, необходимо проверить доверенность: её содержание, полномочия представителя, срок действия и сведения об отмене.

• Дополнительно стоит установить, может ли представитель получать деньги, подписывать договор и совершать иные необходимые действия. При сомнениях в действительности полномочий или добровольности действий собственника следует запросить дополнительные подтверждения и рассмотреть альтернативный порядок подписания сделки.

Актуальная выписка из ЕГРН - обязательный элемент проверки, но она не охватывает все возможные обстоятельства, влияющие на сделку.
Необходимо проверить:

• зарегистрированную ипотеку и другие отражённые в реестре ограничения;
• запреты на регистрационные действия и аресты;
• судебные споры, связанные с объектом или продавцом;
• исполнительные производства и обстоятельства, способные повлиять на распоряжение имуществом;
• зарегистрированных лиц и возможные сохраняющиеся права пользования;
• договоры и иные документы, которые могут предоставлять третьим лицам права на объект.
• Особое внимание следует уделить правам лиц, отказавшихся от приватизации, а также иным ситуациям, в которых право пользования может сохраняться независимо от смены собственника.