Банкротство застройщика: что делать дольщику и как получить квартиру или деньги?

В действующей редакции ст. 201.4 Закона о банкротстве требования участников строительства предъявляются с учётом специального срока.
После открытия конкурсного производства управляющий обязан уведомить выявленных участников строительства о возможности предъявления требований и о сроке их предъявления.
Требования участников строительства включаются в реестр при предъявлении не позднее 45 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего.
При этом закон предусматривает специальные правила исчисления момента получения уведомления: опубликованное уведомление считается полученным по истечении 15 дней со дня его публикации в установленном порядке. Пропущенный срок при наличии уважительной причины может быть восстановлен арбитражным судом.
Поэтому формулировка «у дольщика есть два месяца после публикации банкротства» является слишком общей и для актуальной редакции закона может быть неправильной.

Это один из ключевых вопросов при банкротстве застройщика.

Требование о передаче жилого помещения
В этом случае дольщик сохраняет требование получить квартиру при наличии предусмотренного законом механизма передачи.
Такой вариант может рассматриваться, если:

• объект имеет высокую степень готовности;
• имеются реальные механизмы его завершения;
• принято решение о восстановлении прав путём достройки;
• передача квартиры соответствует выбранному законом механизму восстановления прав.

Сам факт банкротства не означает, что каждый дольщик автоматически должен переходить на денежное требование.

Денежное требование
В зависимости от конкретной ситуации возможно требование о денежных выплатах.
Однако нельзя исходить из простой формулы:
«застройщик банкрот - значит, дольщику вернут всю сумму по ДДУ».
Размер и состав денежного требования определяются по правилам Закона о банкротстве и с учётом конкретных обстоятельств.

• Кроме того, если права дольщиков восстанавливаются через Фонд развития территорий, применяется специальный механизм выплаты возмещения.

Требования граждан - участников строительства имеют специальный приоритет.
В конкурсном производстве денежные требования граждан - участников строительства относятся к третьей очереди, причём внутри этой очереди закон устанавливает специальную последовательность.
В частности, в первую очередь внутри третьей очереди удовлетворяются денежные требования граждан - участников строительства, затем требования Фонда, приобретённые в связи с выплатой возмещения, а затем отдельная категория требований граждан об убытках. Остальные кредиторы находятся в четвёртой очереди.

• При этом нельзя просто написать, что «все требования дольщиков имеют одинаковый приоритет». Их состав и очередность необходимо определять по конкретному виду требования.

Фонд развития территорий - публично-правовая компания, которая участвует в предусмотренных законом механизмах защиты прав граждан - участников строительства.
Закон предусматривает несколько вариантов использования механизмов Фонда, включая финансирование мероприятий по завершению строительства и выплату возмещения гражданам в предусмотренных законом случаях.
При выборе соответствующего механизма значение имеют конкретный объект, стадия его строительства, решения Фонда и предусмотренные законом условия.

• Поэтому дольщик не может самостоятельно гарантировать себе один из вариантов - например, потребовать от Фонда исключительно деньги или исключительно достройку.

Выплата возмещения регулируется статьёй 13 Федерального закона № 218-ФЗ.
При наличии предусмотренных законом условий Фонд осуществляет выплату гражданину в связи с восстановлением его нарушенных прав.
При этом размер возмещения и порядок его получения определяются не просто суммой, которую гражданин когда-то перечислил застройщику, а специальными правилами законодательства.
Поэтому перед расчётом ожидаемой суммы необходимо установить:

• какой объект относится к проблемному;
• какое требование включено в реестр;
• принято ли решение о финансировании;
• выбран ли механизм выплаты возмещения;
• какие документы имеются у дольщика;
• нет ли обстоятельств, влияющих на размер выплаты.

Другой возможный сценарий - восстановление прав дольщиков путём завершения строительства.
Закон о банкротстве предусматривает механизмы передачи объекта незавершённого строительства и завершения строительства с участием предусмотренных законом субъектов. Отдельно регулируется возможность передачи участникам уже завершённых жилых помещений.
Поэтому современная процедура банкротства застройщика не сводится к старой модели:
«либо ЖСК, либо деньги».
Механизм зависит от конкретного дела, решения Фонда и предусмотренного законом способа восстановления прав.

Жилищно-строительный кооператив действительно может участвовать в восстановлении прав дольщиков в предусмотренных законом случаях.
Однако нельзя рекомендовать создание ЖСК как универсальный способ решения проблемы.
Необходимо проверить:

• на какой стадии находится строительство;
• какое решение принято в отношении объекта;
• кто будет финансировать завершение;
• имеются ли необходимые права на земельный участок;
• какая сумма дополнительных расходов потребуется;
• какие обязательства возникают у участников;
• предусмотрен ли именно такой механизм для конкретного объекта.

Самостоятельное согласие дольщиков на дополнительные платежи без финансовой и юридической проверки может создать дополнительные риски.

Да, участие может иметь существенное значение.
Участники строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, имеют право участвовать с правом голоса в собраниях кредиторов. Закон также позволяет им предъявлять возражения относительно требований других кредиторов.
Поэтому после включения требования важно не прекращать контроль над делом.
Следует отслеживать:

• дату собрания;
• повестку;
• предложения конкурсного управляющего;
• решения Фонда;
• вопросы, связанные с объектом;
• требования других кредиторов;
• изменения в реестре.

Шаг 1. Проверить банкротство
Найти дело о банкротстве и определить:

• номер дела;
• арбитражный суд;
• текущую процедуру;
• управляющего;
• дату введения конкурсного производства.

Шаг 2. Проверить свой ДДУ
Сопоставить данные договора с информацией в ЕИСЖС и документах банкротного дела.

Шаг 3. Проверить реестр
Установить, включено ли требование и в каком размере.
Если данные неправильные — подготовить документы для уточнения требования.

Шаг 4. Определить вид требования
Нужно понять, что именно требуется защищать:

• передачу квартиры;
• передачу машино-места;
• передачу нежилого помещения;
• денежное требование.

Шаг 5. Проверить решение Фонда
Необходимо установить, принято ли решение о финансировании мероприятий по конкретному объекту и какой механизм восстановления прав выбран.

Шаг 6. Контролировать дело о банкротстве
Отслеживать заседания суда, сообщения управляющего, собрания кредиторов и изменения реестра.

Шаг 7. Обжаловать нарушения
Если требование не включили, включили в неправильном размере либо нарушили права дольщика, соответствующие возражения и жалобы подаются в предусмотренном законом порядке.

Пропуск срока не всегда означает окончательную потерю права.
Статья 201.4 предусматривает возможность восстановления пропущенного срока арбитражным судом при наличии уважительной причины.
Но рассчитывать на восстановление как на обычную процедуру не стоит.
Особенно опасно пропускать срок без объективной причины и при этом не контролировать публикации и уведомления управляющего.

Такой вопрос нельзя решать общей фразой «да, в любой момент».
Изменение вида требования зависит от стадии банкротства, конкретного механизма восстановления прав и применимых норм Закона о банкротстве.
Кроме того, после принятия Фондом определённых решений действуют специальные правила для требований, включаемых в реестр.
Поэтому если дольщик изначально хочет получить деньги вместо квартиры или, наоборот, сохранить требование о передаче объекта, стратегию желательно определить до подачи или изменения требования, а не после наступления последствий выбранного варианта.

Эскроу - отдельный механизм.
Если расчёты по ДДУ проводились через счёт эскроу, необходимо отдельно установить:

• открыт ли счёт;
• какая сумма на нём находится;
• наступили ли предусмотренные законом основания для раскрытия эскроу;
• какой банк является эскроу-агентом;
• какие действия должен совершить дольщик.

Поэтому нельзя автоматически приравнивать ситуацию с эскроу к обычному требованию о возврате денег непосредственно от банкротящегося застройщика.

1. Ждать, пока «банкротство закончится»
Самая распространённая ошибка - ничего не делать после появления информации о процедуре.

2. Считать, что управляющий автоматически решит всё
Действительно, по ДДУ требования в предусмотренных случаях могут включаться в реестр на основании сведений ЕИСЖС. Но дольщик должен проверить правильность данных и размер требования.

3. Путать срок закрытия реестра со специальным сроком для требований дольщиков
Для участников строительства действует специальное регулирование, в том числе 45-дневный срок после получения уведомления управляющего.

4. Не проверять размер требования
Особенно опасно, если оплачено несколько платежей, использовалась уступка, материнский капитал либо имеются дополнительные соглашения.

5. Игнорировать собрания кредиторов
Участник строительства после включения требования в реестр обладает процессуальными правами, включая право голоса в предусмотренных законом случаях.

6. Рассчитывать только на решение суда
Даже положительное судебное решение не заменяет процедуры банкротства, если требование уже должно рассматриваться в рамках дела о банкротстве.

Юридическая помощь особенно важна, если:

• застройщик уже признан банкротом;
• срок предъявления требования близок к окончанию;
• требование отсутствует в реестре;
• сумма в реестре отличается от фактически оплаченной;
• есть несколько ДДУ;
• право требования приобретено по уступке;
• использовался материнский капитал;
• объект имеет низкую степень готовности;
• Фонд принял решение о восстановлении прав;
• необходимо выбрать между денежным требованием и требованием о передаче квартиры;
• дольщик не согласен с действиями конкурсного управляющего;
• уже возник спор с другими кредиторами.

В такой ситуации задача юриста - не просто «включить человека в реестр», а проверить весь объём прав и выбрать механизм их реализации.

Экономический результат банкротства невозможно корректно определить только по цене квартиры.
Например, если по ДДУ было уплачено 15 млн ₽, это ещё не означает, что дольщик в любом случае получит именно 15 млн ₽ наличными.
Возможны различные сценарии:

• передача квартиры;
• выплата возмещения;
• удовлетворение денежного требования в рамках банкротства;
• восстановление прав посредством завершения строительства.

Поэтому до выбора стратегии необходимо анализировать не только цену ДДУ, но и степень готовности объекта, решения Фонда, состав имущества застройщика и структуру требований.

Проводим первичный анализ дела о банкротстве и документов дольщика.
Проверяем:

• ДДУ;
• дополнительные соглашения;
• платежи;
• сведения ЕИСЖС;
• реестр требований участников строительства;
• материалы арбитражного дела;
• сведения о конкурсном управляющем;
• степень готовности объекта;
• решения Фонда развития территорий;
• возможность передачи квартиры;
• перспективу денежного требования.

После анализа определяем возможный механизм защиты и порядок действий.
При необходимости:

• готовим документы для включения или уточнения требования;
• представляем интересы в арбитражном суде;
• обжалуем отказ или неправильный размер требования;
• участвуем в процедурах банкротства;
• анализируем документы Фонда;
• контролируем изменения реестра и ключевые судебные акты.

Не всегда. По требованиям из ДДУ конкурсный управляющий в предусмотренных законом случаях может включить сведения самостоятельно на основании данных ЕИСЖС. Но дольщику необходимо проверить правильность включения и при необходимости предъявить или уточнить требование.

Специальный срок для требований участников строительства составляет 45 дней со дня получения уведомления конкурсного управляющего. Закон устанавливает специальные правила определения момента получения такого уведомления. При уважительной причине пропущенный срок может быть восстановлен судом.

Требования участников строительства предъявляются конкурсному управляющему в рамках дела о банкротстве застройщика. Если возникают возражения по результатам рассмотрения требования, вопрос разрешается арбитражным судом.

Универсального ответа нет. Нужно учитывать степень готовности дома, механизм восстановления прав, решения Фонда, состав требований и перспективу фактического получения квартиры или выплаты.

Возможность зависит от конкретной стадии процедуры и применяемого механизма восстановления прав. Перед изменением требования необходимо проверить последствия такого шага по материалам конкретного дела.

Необходимо установить причину отсутствия требования: ошибка в сведениях ЕИСЖС, отсутствие документов об оплате, уступка права, техническая ошибка либо иные обстоятельства. После этого определяется порядок предъявления требования или его обжалования.

При наличии уважительной причины срок может быть восстановлен арбитражным судом. Поэтому даже при пропуске срока необходимо немедленно проверить материалы дела и причины пропуска.

Участники строительства, чьи требования включены в реестр требований участников строительства, имеют право участвовать с правом голоса в собраниях кредиторов.

Это отдельный механизм защиты. Необходимо проверить состояние эскроу-счёта и наступление предусмотренных законом оснований для возврата средств. Механизм не следует смешивать с обычным денежным требованием к банкротящемуся застройщику.

Банкротство застройщика - ситуация, в которой важно действовать не только быстро, но и правильно определить своё требование.
Мы проверяем ДДУ, платежи, реестр требований, материалы дела о банкротстве, сведения ЕИСЖС и решения Фонда развития территорий.
После анализа определяем, какой механизм защиты применяется в вашей ситуации: требование о передаче квартиры, денежное требование, получение возмещения либо иной предусмотренный законом способ восстановления прав.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы оценить перспективы именно вашего объекта и требования.